2020年7月末的一个周六，上海青浦区赵巷镇的上海吉盛伟邦绿地国际家具村（下称家具村）实木馆的一个门店内，三两消费者在挑选沙发、餐桌类的孤品家具，并试图在“清仓甩卖”、“五折出售”的空间下讨价还价……在家具村，这种情况是普遍现象——不管是几百平的小门店，还是数千平的大独栋。
走进家具村，主入口处标志性的“红房子”处于半拆除状态，随处可见已经拆除和半拆除状的建筑主体，“展区部分商户合同到期且欠费……谨慎下单”、“截至7月家具村已撤场展厅314个”的黑粗字样标语在大幅黄色背板牌上格外醒目，仲夏时节，部分商户却在没有通电的情况下运营……显然，这里已不是一个正常运营状态的商贸区了。
2019年9月16日，绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，下称绿地集团）子公司上海绿地商业（集团）有限公司（下称绿地商业）100%控股家具村，以一纸公函的形式告知商户，将对家具村进行升级改造，并劝其尽快配合离场。
这一举动立即引发对此毫无心理准备的商户的剧烈反弹。过去一年，在政府部门介入、双方多轮谈判且有部分商户诉至法院之后，目前仍有近百商户未能与绿地商业达成一致。
问题待解的商户普遍认为，绿地商业违约在先，且前后多次撕毁承诺，未充分关注商户因绿地的“升级改造”而产生的损失，没有沟通诚意、缺乏社会责任感。而绿地商业则认为，部分商户未尽合同责任、连续欠费，“狮子大开口”、存在较多无理要求；对于不可理喻的商户，无法沟通，只能走法律程序。
根据绿地方面的说法，该事件更深层面的背景是，家具村运营多年仍旧不温不火，未达运营企业营收预期，而其所在地的青浦区近年来开始主推“高新产业”、在该区域规划打造“浦西软件园”。而商户在多年苦心经营后，生意逐渐向好，并未察觉外部环境的变化；行业中普遍存在的格式化合同，则为商户后续的维权埋下隐患……
“华东最大”家具商城
上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司成立于2006年2月，法定代表人是邹文龙。该公司为吉盛伟邦与绿地集团的合资公司，双方各持股50%。
吉盛伟邦家具集团于1989 年在长春创建，法定代表人邹文龙，以经营高档家具商城起家。除了上海的家具村，吉盛伟邦还在吉林长春、广州番禺、广州琶洲建有家居博览中心和家居采购中心，营业总面积达 90 余万平方米，汇聚 1000 余个国内外知名品牌。
绿地商业方面称，就家具村项目而言，绿地在其中仅是持股50%的并列大股东，具体经营管理都是邹文龙的团队在做，绿地并不干预。
2007年，家具村对外招商，在家具行业引发关注。“当时他们的招商宣传口号很响亮，比如‘永不落幕的家具展会’、‘华东地区最大的家具城’、‘厂商旗舰店集群’，比较吸引人。”商户王勇告诉记者。
王勇早在2007年就被家具村的招商广告及其定位所吸引，但深耕家具行业多年的他深知，这样一个家具村没有几年时间的培养和运营，是不可能有稳定客源的，因而直到2010年才正式入驻。
林清是2007年就入驻家具村的商户，她经营的是画廊类的艺术馆。“我们之前跟吉盛伟邦有合作，比较认可他们充满人情味的企业文化，这个家具村一开始运营他们就来跟我们谈，完全是基于前期的信任才到这里来。”林清说。
2007—2010年，家具村的运营十分艰难。“最夸张的一次，三个月都没开张，我们还要拿其它门店的收入来养这里。”林清介绍，家具村地处上海市郊，彼时交通也不便利，再加上品牌定位高端，进入门槛较高，所以整体经营情况并不乐观，直到2011年才开始盈利。
综合多位商户的介绍，2015—2019年上半年，家具村是一个稳定向好的发展态势——随着2011年前后家具村二期项目的拓展和招商，家具村也承接了一些大型展会，加上地铁开通、配套商业逐步完善等因素，家具村的知名度、人流量和客流量日趋增加。
家具村规模的逐步发展壮大，也给商户的持续经营带来极大的信心。林清除了举家搬到家具村、把其它的店面都关了，还将人员和资金全部都投了进来，为此还卖掉了一处房产。到2019年上半年，林清租赁的店铺面积约1500平米。
“2011年前后，邹总（邹文龙）还到我们店里来过，他指着河边的小楼，鼓励我说，未来会把吉盛伟邦打造成国际性家具村，以艺术和设计来主导的一站式购物中心……我们从来没有想过家具村有一天会不存在。”林清说。
这期间，王勇的店面也从400平米逐渐扩大到约6000平米，与家具村有8个店铺合同，商品类型从床垫到沙发，几乎全面覆盖。
根据绿地方面的公告，至2019年上半年，家具村拥有42万平米营业面积（其中有10万余平米为临时建筑），500多家品牌展厅，涵盖建材、家具、灯饰、软装等众多品类。业绩方面，2018 年底，家具村的公司总资产为 14.69 亿元，净资产 6.14 亿元，营业收入 3.37 亿元，净利润 4272 万元。至 2019 年 6 月末，总资产为 14.46 亿元，净资产为 6.4亿元，营业收入 1.52 亿元，净利润 2586 万元。
数百商户遭逢突变
2019年9月19日，绿地商业向各个商户发放升级改造告知函，称绿地已经完成对家具村的收购，将对其进行升级改造，在原址上打造产学研一体的世界级人工智能创新中心“市西科技园”及配套商业，该项目自2019年11月开始，计划周期约4年，希望商户配合。
该函一出，立即引发众多商户的剧烈反弹。他们有的举家指望一个门店来维生，有的投资巨大、甚至举债经营，有的2019年上半年才签的合同、门店还在装修，尚未正式营业……突如其来的变化，对不同商户影响不尽相同，但他们无一例外对此并无心理准备。
实际上，早在2019年7月末8月初，就有商户听说绿地要买家具村股权、商城要被拆除。他们向店面所在区域的家具村运营方负责人核实，得到的回复为，绿地仅收购股权，不涉及经营层面，于商户而言没有任何影响。
这一交易之所以没有引发商户警觉，还因为有前车之鉴。2014年，红星美凯龙（601828.SH）曾试图购买家具村母司股权，收购铩羽，后变为品牌战略合作。随后，红星美凯龙员工进入商场，协助家具村进行二期项目的招商和管理。
2019年9—10月，商户与绿地商业进行了多轮谈判协商。在商户看来，绿地方面最后一次释放“善意”，是该集团副总裁吴晓晖在场的那次谈判。2019年10月29日，吴晓晖与15位商户代表直接对话，并承诺，将保障商场至少18个月的稳定运营，亦�；ぴ擞诩揖叽宓挠袒肪�。
但2019年11月，绿地开始向商户发放诉求调查表，推行此前提及的“一户一议”方案，对前期的承诺闭口不谈。
绿地商业相关人士对记者说，所谓“18个月的稳定经营期”，是有前提的，需要商户没有历史欠费、且在2019年11月之后正常交租，不能“断章取义”；至于“一户一议”方案，也是青浦区和赵巷镇政府相关部门给出的指导意见。
绿地商业方面称，鉴于商户情况复杂多样，商户代表并不能代表商户，政府部门之所以主张“一户一议”，是因为“刚开始他们（政府部门）觉得是双方（绿地和商户）的沟通问题，不好出面干预，就是搭建平台让双方坐下来谈，但后来发现每次集体谈就变成了吵架，没有任何结果，大家都是筋疲力尽，解决不了任何问题。”
事实上，不管是“一户一议”，还是“18个月稳定经营期”的承诺，绿地商业执行起来都未能尽如人意。2020年3月，上海疫情防控进入平稳阶段，家具村恢复运营，绿地商业也聘请了拆迁队到家具村拆除部分建筑；4月，在商场内部开始树立提醒消费者“谨慎下单”的大幅告知牌；6月，拆除家具村标志性建筑“红房子”；对于合约到期商户停止供电……
华东政法大学法律学院院长、上海市人大代表金可可告诉经济观察网记者，绿地商业的上述行为，客观上对正常履约的商户造成了负面影响，未尽“保障稳定营商环境”之责，某种程度上是合同违约。“即便没有写在合同条文里，这也是一种合理预期”。
对此，绿地商业方面表示，“对于非法建筑是合法拆除，警示牌是为了充分保障消费者的合法权益”，“红房子”的物权归绿地所有，且拆除取得了相应的审批文件。
但绿地商业并未向记者提供审批文件凭证。另外，2019年10月，赵巷镇人民政府答商户信访事项意见书曾明确表示，“目前对绿地转型升级的方案，政府尚未审批”。
不对等的租赁关系
据绿地商业提供的数据，家具村合同签约期为一年左右的商铺占比87.5%，共计496铺；其余为期限两年、三年、五年以及八年。金可可认为，就家具村的问题而言，关键是“一年一签”的格式化合同。
综合多位商户反映的意见，基于合同一年一签，2019年1—8月，大部分商户在并不知晓家具村“升级改造”计划的前提下完成了新签、续约。不少商户仅装修门店的费用，少则几十万元，多则数百万元——这部分投入的合理补偿，也是商户们较为重视的问题。
“家具行业都是一年一签，为了方便调价；但是就我合作过的企业来说，虽然合同是‘一年一签’，但没有出现问题的，我们自然不会想到如果企业违约，这种合同会有这么大的隐患。”家具村商户王勇说。
金可可告诉记者，家具销售行业装修成本高，投资和售后的周期都很长，对于这类行业，应该签署比较长期的合同，以保障租户长期运营需求。就家具村而言，小商户动辄数百万的装修投入，却签一年的合同，前提是对长期经营的合理预期。“出租方给了小商户长期期待，合同却一年一签，小商户完全被（大企业）捏在手里了。”
在2019年9月16日绿地商业收购前，家具村的经营主体为吉盛伟邦团队。这意味着，商户一年一签的格式化合同问题、2019年的新签和续约问题，尤其是2019年6—8月签署的合同，缔约方为吉盛伟邦团队。
记者多次联系吉盛伟邦法人代表邹文龙寻求置评，但均未获得回应。
金可可指出，吉盛伟邦和承租人订立合同时，一方面给承租人以长期经营的预期，另一方面利用强势谈判地位，以格式条款不正当签成短期租赁合同，一年租期的约定，或可认定为无效。实际租期，应按其令理性承租人所生之预期认定；对部分承租人，吉盛伟邦在签订或续签租赁合同时，应告知租赁标的即将转让且受让方将收回标的物另作他用的情况，未告知则违反告知义务，构成缔约过失。
《合同法》第229条规定了买卖不破租赁原则——“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”金可可表示，基于这一原则，绿地收购家具村之后，必须把原来的租赁合同期限做满；若要改变建筑的使用方式，就算违约，需要跟原承租人商量，进行充分的赔偿。
目前，商户与绿地商业僵持不下的焦点，是赔偿金额是否合理充分，双方主要通过司法诉讼来解决僵持问题。
记者采访获悉，商户希望得到的赔偿项目主要有：非常规运营期间的房租和物业管理费的减免、门店装修补偿或折旧、预期利润损失、人员遣散费、授权经营损失等。
绿地商业相关人士回应，目前推进的协调方案为：对于非恶意欠款的租户，根据“一户一议”的大原则，给予一定的租金和物业管理费的减免，最大的让步幅度达到了免租费7个月；门店装修经权威机构评估后，按照公允的标准给予补偿或折旧；至于预期经营损失等费用，“没有沟通空间”。
不过，代理多位商户诉讼案件的隆安律师事务所律师郜松江告诉经济观察网记者，过去一年里，因为商场处于极大的不稳定环境中，大部分商户都没有缴纳租金和物业管理费。就目前的判例情况而言，商户均因为拖欠租金和管理费而败诉。
“也许有的商户部分要求有些过分，但是不可能所有商户的所有要求都过分吧？法院没有一项支持过……法院的公正心很重要……比如说你证据不足，但怎么不足也不说。”郜松江说。
对于目前出现的判例情况，金可可表示，不能仅按照一年一签的合同来处理这件事——这类合同是有一个长期的合理期待的，赔偿项目上，要把装修折旧、预期的经营损失等算上。
如何保障小微企业稳定的营销环境
据绿地商业提供的数据，目前家具村的合同总数为567份，截至2020年8月5日，与绿地商业达成和解意向的为442份，占总合同比为78%，已经撤离家具村的合同为340份，占比60%。
7月25日，记者到达家具村时，已有拆迁队的工作人员在一边拆除一边等待商户离��；实木馆等联合展馆有数家商户在零星的清仓甩卖；展馆主建筑已停止供电供冷，多处出入口不通行，卫生间停用。
绿地商业的告知函称，这次升级改造的背景和规划是：“在青浦区政府的支持下，发挥在产业、商业及科研等多平台的资源优势，将对上海吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造集产学研一体、产业生态完备、就有领先科技实力的百万方世界级人工智能创新中心——‘市西科技园’，同步引进总部办公、酒店公寓、配套商业、邻里中心等功能业态”。
据上海市政府官网信息，市西软件信息园是上海“十三五”软件和信息服务业布局的重大项目，成立于2017年12月，园区聚焦物联网、云计算、工业软件等软件产业。而浦西软件园核心区选址就定于青浦区赵巷镇——这也是家具村所在区。
绿地商业告诉记者，在“大虹桥”概念下，近年来赵巷镇是一块投资热土，而家具村一方面纳税贡献较低，政府关注税收，另一方面形象较差，跟未来区域升级后的品牌差距较大，“以后这里是网易、阿里、华为这样的大品牌”。
绿地商业相关人士也坦陈，家具村最核心的问题是产出太低——不管是对于绿地还是对于政府，都需要考虑客观效益。
7月末至8月初，记者前后多次联系青浦区人民政府、青浦区宣传部，赵巷镇信访办等政府职能部门，8月7日，青浦区宣传部一位陈姓科长告诉记者，目前有关家具村的问题由上海市国资委统一督导处理。
金可可感慨，家具村的这些小商户算是中产群体，实际上面对大企业的“升级改造”，小商户是无力抵抗的，特别是对于举全家之力在此经营的商户，根本没有应对这类风险的能力。他曾在上海人代会上呼吁，要保护小微企业的合法权益，保障稳定的营商环境。
“事后这些人（商户）对社会、对营商环境还有什么信任可言？他们对社会怎么会满意呢？这不是他们商业上的经营问题，他们会觉得自己被欺负了。这时候法院的作用是非常重要的，否则，商户真的一点办法都没有。”金可可说。
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来源：中国木业网
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